Alur : les avancées en matière de diagnostic sont sauves

A l’issue de la deuxième lecture au Sénat, le 31 janvier, le projet de loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) conserve les différents progrès en matière de diagnostic immobilier. Reste qu’il demeure sans doute trop tôt encore pour mesurer avec exactitude toutes les implications de ce copieux texte, objet de centaines et centaines d’amendements au cours de ces derniers mois. Le point sur les avancées concernant le diagnostic immobilier, avant que le texte n’entre dans la dernière ligne droite de ce fastidieux processus législatif.

– Electricité et gaz. L’état de l’installation intérieure d’électricité est maintenu à la location. Si celui-ci devra être précisé par décret, on peut présumer qu’il ne sera pas très différent du diagnostic réalisé à la vente et reposera sur la même norme XP C 16-600. Pour le gaz, les choses apparaissent plus floues. Le gouvernement aura dû peser de son poids pour l’inscrire dans le projet de loi (notre article). Reste à savoir quelle forme prendra ce diagnostic. Car selon le projet de loi, celui-ci portera uniquement sur les « tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ». Proposé conjointement avec l’électricité, ce diagnostic sera précisé par un décret commun.

Quant à la date d’entrée en vigueur de ces diagnostics gaz et l’électricité, le diagnostiqueur devra peut-être s’armer de patience : « Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application (…) ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi. »

– Amiante. Guère de modification. Le DDT location devra donc comporter « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Oui, mais en cas d’absence de diagnostic en la matière ou de validité dépassée, cela signifie-t-il que le diagnostic devra être (re)fait ? Il faudra vraisemblablement attendre le décret chargé de définir les modalités de cette nouvelle obligation et annoncé par le projet de loi. Ce décret sera également chargé de définir « notamment la liste des matériaux ou produits concernés ».

– Mérule. Pas de changement. Aucune modification n’a été apportée. Plutôt qu’un diagnostic mérule digne du nom, ou, comme le réclamaient certains professionnels, un état parasitaire englobant les différentes pathologies du bois, le Législateur lui a préféré « une information risque mérule ». Celle-ci s’apparenterait davantage à un formulaire de type ERNMT.

– Etat des lieux. L’état des lieux sera davantage encadré « selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation ». Autrement dit, il faudra patienter pour connaître le modèle de rapport de cet état des lieux. De même, le Législateur a souhaité encadrer les honoraires de la prestation. Le montant sera bel et bien partagé entre bailleur et locataire, mais la part réclamée au locataire ne pourra toutefois excéder celle du bailleur et sera aussi plafonnée par voie réglementaire selon un décret à paraître. Un troisième décret à paraître portera lui sur les grilles de vétusté à intégrer également à l’état des lieux, à l’avenir.

Enfin, le projet de loi Alur offre certaines indulgences au locataire puisque celui-ci pourra compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours après son établissement. Il pourra également compléter cet état des lieux au sujet des éléments de chauffage « pendant le premier mois de la période de chauffe ». De même, tout état des lieux, entrant ou sortant, devra à l’avenir inclure « les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel ». Cet extrait devra par ailleurs être mis à disposition du diagnostiqueur chargé de la réalisation du DPE.

– Loi SRU. Le projet de loi Alur s’intéresse aussi à la décence du logement. Il accorde ainsi un délai de six mois (suivant la promulgation de la loi) afin que le Gouvernement ne remette un rapport au Parlement sur l’opportunité de réviser le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « notamment sur la possibilité d’une évolution de la définition du seuil minimal de surface habitable en deçà duquel un logement est considéré comme indécent et d’une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent. »

– Diagnostic technique global. De même que pour la mérule, la « petite loi » (projet de texte modifié) en date du 31 janvier n’évoque plus ce diagnostic technique global, mais la nouvelle prestation demeure néanmoins sans la moindre modification. Ce nouveau diagnostic réalisé par « un tiers, disposant de compétence précisées par décret » sera décliné à toutes les copropriétés. Dans son contenu, il comportera « une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble » ; et enfin, un DPE à l’immeuble ou un audit énergétique.

– Mesurage. Mine de rien, la loi Alur devrait renforcer encore le recours à un mesureur professionnel. « Toute personne qui pratique la promotion en ligne de biens immobiliers à usage d’habitation, locatifs ou non, est tenue d’afficher une information loyale, claire et transparente sur la surface habitable », indique le projet de loi. Il insiste encore en divers endroits sur la nécessité d’une information claire et précise. Par exemple, le locataire peut mettre en demeure son bailleur « dans un délai d’un mois » lorsque l’information de surface habitable est absente de son bail de location. De plus, le projet de loi reprend également la règle de diminution du prix en cas de surface erronée : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. »

Reste à savoir quand ces avancées deviendront concrètes pour le diagnostiqueur. Le processus législatif n’est pas encore achevé, le projet de texte doit encore être soumis à une commission mixte paritaire (composée de sept sénateurs et sept députés) courant février, puis en cas de validation, la loi devra être promulguée. Néanmoins, il faudra encore attendre de nombreux décrets d’application annoncés (notamment pour l’amiante, l’électricité ou le gaz).