Vice caché ou vice non révélé (Me Damien Jost)

avril 29 14:47 2020 Imprimer cet article

Face au diagnostiqueur, le propriétaire n’est pas toujours transparent et peut parfois dissimuler des informations pourtant essentielles à la réalisation des diagnostics. Contrairement à une idée reçue, le donneur d’ordre est cependant tenu de coopérer loyalement avec son prestataire. Explications de Me Damien Jost.

Me Damien Jost, avocat au barreau de Paris.

“Estimant que c’est au professionnel du diagnostic de « faire son travail », certains propriétaires donneurs d’ordre (particuliers voire professionnels), oublient de révéler à l’opérateur ce qu’ils savent du passé du bien (infestation, traitement, présence d’amiante, etc.). Attitude gravissime, puisqu’elle prive l’opérateur d’informations essentielles à l’accomplissement de sa mission (sans même que celui-ci en ait eu conscience lors de l’examen des lieux). L’on peut même se demander si certains clients ne vont pas jusqu’à instrumentaliser le diagnostic – et l’assurance qui s’y trouve associée – afin de se procurer un recours commode (voire un alibi) en cas de litige avec l’acquéreur.

Pour l’opérateur, difficile de se prémunir contre ce type de comportement, sauf à partir du principe que le client n’est pas loyal, sauf exception. En cas de litige, ce client prétendra souvent n’avoir rien dit à son prestataire parce que celui-ci ne l’a pas interrogé, ou même, parce qu’il pensait que le problème était réglé, puisque l’opérateur n’a rien décelé, alors qu’il est censé être un « homme de l’art » (comme si l’opérateur était voué à se transformer en un détective d’un nouveau genre).

Plus grave encore, l’acquéreur du bien, lorsqu’il sera confronté à un vice non révélé par le diagnostic, choisira souvent de se retourner contre le seul opérateur en épargnant le vendeur, estimant que celui-ci est forcément de bonne foi. Or, contrairement à ce que certains vendeurs (voire certains agents) peuvent penser, le donneur d’ordre ne saurait se dispenser de coopérer loyalement avec son prestataire (encore faut-il, naturellement, que le vendeur soit physiquement présent lors du diagnostic).

Lorsque la mauvaise foi du vendeur parvient à être établie par l’opérateur, le tribunal n’hésite pas à sanctionner le vendeur « calculateur » (même si l’on peut regretter que la jurisprudence soit encore aussi rare dans ce domaine). Voici quelques années, un vendeur « malicieux » fut épinglé sévèrement par le juge pour avoir camouflé des indices d’infestation de termites, puis avoir utilisé le diagnostic négatif lors de la vente (Cass. 19 nov. 2008 : n° 07-17.880).

L’acquéreur ayant attaqué le vendeur après avoir découvert une infestation, le vendeur n’a pas hésité à se retourner contre l’opérateur et son assureur. Mauvais calcul. Le juge a rejeté le recours du vendeur contre son prestataire, tout en condamnant le vendeur à « garantir » le professionnel trompé.

Pour se prémunir contre de tels agissements, l’opérateur se doit d’inviter fortement son client à coopérer loyalement avec lui, l’idéal étant de faire remplir un questionnaire par celui-ci, soit lors de la rencontre sur le terrain, soit, au plus tard, lors de la réception du rapport (en précisant dans ce cas que toute dissimulation d’information « critique » pourra être judiciairement sanctionnée).”

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