Opposabilité, décence, dématérialisation, ce qui change pour le diagnostic avec Elan

Fin du périple législatif pour la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Après un passage devant le Conseil constitutionnel, la loi logement, véritable fourre-tout de 234 articles qui touche à l’immobilier, comme à la construction ou à l’urbanisme, a été promulguée et publiée. Tout n’est pas encore applicable, plus de 50 décrets sont (ambitieusement) annoncés dans les six prochains mois pour encadrer de nombreuses dispositions. Si l’observatoire du diagnostic immobilier a été retoqué par le Conseil constitutionnel, demeurent cependant quelques mesures qui intéressent le diagnostic immobilier.

DPE opposable

Après quelques discussions, le DPE deviendra bel et bien opposable comme le souhaitaient, depuis longtemps, Que Choisir et autres associations de consommateurs. Une fois fiabilisé -la réforme du diagnostic est annoncée pour 2019-, ce DPE opposable devrait entrer en service au 1^er janvier 2021. En septembre, la Commission mixte paritaire avait toutefois limité la portée de ce DPE opposable puisque seules les informations contenues dedans sont concernées, et non les recommandations. En pratique, l’opposabilité du DPE ne devrait cependant pas changer grand-chose pour les professionnels du diagnostic immobilier, selon l’analyse de Me Perez.

Accessibilité

La loi Elan donne un nouveau coup de canif au tout-accessible de la loi Handicap de 2005 et fixe désormais un seuil de 20% de logements accessibles dans l’habitat collectif lors de la construction (et au moins un logement). Les autres logements devront être « évolutifs »: comprendre qu’ils pourront être rendus accessibles moyennant quelques travaux simples.

Décence

La décence du logement s’enrichit d’un nouveau critère aussitôt entré en vigueur. Après les notions de santé, de sécurité, ou de performance énergétique, la loi Elan introduit une nouvelle condition à la décence du logement. Pour être mis sur le marché de la location, le logement doit aussi être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Si l’amendement originel ciblait plutôt les punaises de lit, ainsi formulé, on peut imaginer que le nouveau critère englobe également d’autres parasites bien connus des diagnostiqueurs immobiliers.

Carnet de santé numérique

Le carnet de santé numérique signe son grand retour. Déjà créé par la loi de transition énergétique de 2015, censé entrer en vigueur dès 2017 dans le neuf, ce carnet demeurait en jachère, faute de décret d’application. La nouvelle loi remet au goût du jour ce carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien qui doit notamment absorber le DDT. Entrée en vigueur annoncée ? 1^er janvier 2020 dans le neuf, 1^er janvier 2025 dans l’ancien pour tout logement objet d’une mutation. A condition que le décret ne voit le jour cette fois…

Dématérialisation

Fini (ou presque) le rapport papier à la location, la loi Elan promeut un DDT en format dématérialisé pour logiquement accompagner le bail numérique. « Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. » Cette disposition est d’ores et déjà en vigueur.

Bail mobilité

C’est une des nouveautés de la loi. Ce bail mobilité s’adresse à certaines populations locataires (étudiants, personnes en formation professionnelle, stagiaires…) et court sur une durée d’un à 10 mois, non renouvelable. Après quelques discussions sur le sujet, ce bail mobilité devra aussi comporter un DDT comme n’importe quel autre logement mis en location.

Tertiaire

Le tertiaire existant doit réduire sa consommation d’énergie finale. D’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010. Et pour veiller au respect de cette obligation, le Législateur a prévu une « évaluation du respect de l’obligation » annexée, à titre d’information, à la promesse/acte de vente, ou au bail. Quelle forme aura cette évaluation? Qui pourra la réaliser? Quelles seront les informations contenues dans ce document? Patience, un décret doit encore préciser, entre autres, les bâtiments concernés, et les modalités de cette évaluation.

Habitat indigne

La loi Elan renforce la lutte contre l’habitat indigne en alourdissant un peu plus encore les sanctions actuelles. Un propriétaire qui aura ignoré une injonction de travaux destinés à éliminer un risque d’intoxication au plomb, pourra ainsi se voir condamné à une astreinte allant jusque 1000 euros par jour. La mesure est applicable à compter du 1^er mars 2019.