Locataires et propriétaires, une nécessaire pédagogie

juillet 28 10:01 2017 Imprimer cet article

Locataires et propriétaires : une nécessaire pédagogie

Ils le disent tous, sans exception. En théorie, les diagnostics à la location restent du copier-coller de la vente. Même méthodologie, mêmes référentiels NF P 45-500 pour le gaz et FD C 16- 600 pour l’électricité, mêmes rapports. Ce n’est pas pour rien que le ministère du Logement prévoit des diagnostics à la location réutilisables à la vente, dans la limite de leur validité. Aucune difficulté technique, donc. En pratique, en revanche, l’opérateur risque fort de se trouver confronté à des situations auxquelles il n’était pas accoutumé dans un contexte de vente. Avec des situations parfois délicates à gérer : à la vente, le propriétaire n’était nullement tenu de réaliser les travaux de mise en sécurité gaz et électricité. A la location, le diagnostiqueur sera (souvent) porteur de mauvaises nouvelles.

Délicats DGI

La gestion des DGI n’est pas sans soulever un problème dans le contexte locatif. Plus encore qu’à la vente. « Surtout avec un locataire sortant, occupant toujours le logement », ajoute Richard Morin. « Non concerné par le diagnostic, il risque de s’opposer à une coupure de gaz. Il faudra donc témoigner de beaucoup de diplomatie, et expliquer notre mission. » Le patron du réseau BC2E sait de quoi il parle, il a longtemps réalisé des diagnostics qualité gaz pour le compte de Qualigaz et Dekra dans le locatif. Pour lui, il faudra témoigner de pédagogie en direction du locataire sortant, mais aussi en direction du propriétaire qui ne pourra pas relouer le logement dans l’immédiat faute de gaz.

A la location, le diagnostiqueur risque de rencontrer régulièrement des « robinets sapins » comme on les appelle communément, ces robinets gaz avec une extrémité non démontable sur laquelle est enfilé un tube souple à base de caoutchouc. Tolérés jusqu’au 1er juillet 2015, ces robinets doivent avoir été remplacés par des robinets sans about porte-caoutchouc non démontable. Dans le cas contraire, le diagnostiqueur devrait signaler un DGI, couper l’installation et alerter le distributeur.

Le risque de DGI a fortement inquiété les fournisseurs de gaz qui ont souhaité -et obtenu à ce jour- qu’au diagnostic puisse se substituer une attestation d’entretien de la chaudière accompagnée d’une attestation sur l’honneur du propriétaire. Question de logique, ce diagnostic fragilise un peu plus encore le gaz dans le locatif. En cas de DGI relevé par le diagnostiqueur, synonyme de travaux obligatoires, le propriétaire risque de saisir l’opportunité pour passer à un autre mode d’énergie, à ses yeux moins problématique.

A l’insu du propriétaire…

On pourra peut-être y lire une incongruité dans le diagnostic location. Le responsable de BC2E souligne ainsi les situations engendrées par le locataire sortant, comme un tuyau coupé synonyme de DGI, ou un appareil de cuisson défectueux. Exemple ? La gazinière mal réglée où surgissent des flammes de 20 cm de haut. « On est typiquement sur une situation engendrée par le locataire, que nous devrons signaler automatiquement dans nos rapports, même si cette anomalie est appelée à disparaître lorsque le locataire sortant reprend son appareil de cuisson. »

En électricité aussi, certaines situations pourtant du fait du locataire devront être signalées dans le rapport. Le cabinet Fralin et Wiart intervient déjà pour des diagnostics à la location depuis des années, auprès de grands bailleurs. Retour d’expérience de Vincent Wiart : « A l’expérience, on s’aperçoit que le locataire peut effectuer des branchements litigieux à l’insu du propriétaire. Par exemple, sur une prise 220 V, le locataire aura créé une surcharge en branchant une hotte, un four à micro-ondes, etc. Même si cela n’entre pas dans le diagnostic, il faudra le signaler. » Et tenter ensuite de l’expliquer au propriétaire.

Entretien du patrimoine

Selon la réglementation, le locataire a l’obligation d’entretien des appareils de chauffage. Mais le diagnostiqueur risque de rencontrer quelques difficultés pour récupérer les attestations d’entretien de chaudière et de ramonage des conduits de fumée. Davantage encore qu’à la vente où le propriétaire, par nature, se montre plus attentif à l’entretien des appareils de chauffage, entretien synonyme d’une durée de vie allongée.

Selon une enquête réalisée en 2016 par le Synasav (Syndicat national de la maintenance et des services en efficacité énergétique) et l’institut de sondage BVA, 26% du parc français de chaudières (3 millions d’appareils) ne serait pas régulièrement entretenu. Et 10% des personnes interrogées lors de cette enquête estimaient que cet entretien n’était pas de leur ressort puisqu’ils étaient… locataires.

En gaz toujours, Richard Morin évoque aussi des ventilations régulièrement bouchées. Le locataire aura obstrué les entrées et/ou sorties d’air, pour éviter les courants d’air synonymes de dépenses énergétiques. Le responsable de BC2E distingue deux écoles :

– 1. le diagnostiqueur se contente de relever une anomalie dans son rapport.

– 2. Il se livre à un travail pédagogique à destination du locataire pour expliquer l’intérêt de ces bouches d’aération, afin que celui-ci y remédie.

Diagnostiquer, un point c’est tout…

Pour Serge Brondino d’Agenda, un des gros problèmes posé par le diagnostic locatif réside dans la double visite. Commercialement, le diagnostiqueur aura du mal à s’y soustraire. Economiquement, avec des diagnostics locatifs sans doute vendus moins chers qu’à la vente, la double visite va poser un casse-tête aux sociétés de diagnostics. Et en pratique, elle risque fort de se révéler tout aussi problématique.

« Les propriétaires nous demanderont de passer une fois les travaux effectués pour vérifier que les anomalies ont été supprimées et que d’autres n’ont pas été ajoutées. Ce qui risque d’arriver lorsque le propriétaire a bricolé lui-même l’installation pour lever des anomalies », explique le directeur technique d’Agenda France. « On risque aussi d’être confronté à une incompréhension du propriétaire qui, après notre diagnostic, fera passer un électricien qui proposera de refaire une installation aux normes et non une mise en sécurité de l’installation », craint également Serge Brondino. Logique, l’électricien s’appuie sur la norme NF-C 15-100, le diagnostiqueur sur le FD C 16-600, deux référentiels différents aux vocations distinctes. Et les anomalies à la conformité n’entraînent pas forcément une anomalie au sens du diagnostic…

Laurent Chanconie (ITGA) met en garde contre une dérive : « le diagnostic ne peut être considéré comme une liste exhaustive des travaux à effectuer, ce n’est pas sa vocation. Le diagnostiqueur n’a pas à effectuer des préconisations de travaux, et encore moins à valider des travaux qui auront été effectués. La validation des travaux relève de l’attestation du Consuel ». En pratique, la double visite du diagnostiqueur risque pourtant d’être perçue de la sorte cependant de la part du propriétaire

Il faudra tenir compte du contexte locatif et ne pas oublier la finalité du rapport, voulue par les pouvoirs publics : même si le mandataire payeur demeure le bailleur, il s’agit bien d’informer le locataire.

Plusieurs experts attirent l’attention sur la question de la décence. « Le locataire risque d’y penser en cas d’anomalies gaz et/ou électricité », prévient Serge Brondino. Après tout, la loi SRU de 2000 et son décret de 2002 imposent au propriétaire  de mettre à disposition un logement décent avec des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement. La question de la décence est ainsi posée. « Un logement où nous aurons relevé des anomalies électriques, et donc une insécurité électrique, est-il décent ? Aujourd’hui, les textes ne sont pas précis, et il n’existe pas de jurisprudence en la matière », témoigne Vincent Wiart.

La question de la décence place nécessairement le diagnostiqueur dans une posture délicate. Pour le président de la CFDI, pas d’autre choix pourtant que de le signaler à son prescripteur : « Pour ma part, tout en conservant le même rapport normatif, j’ajouterai une formule informant le bailleur sur ses obligations au regard de la loi de décence. Notre rôle de diagnostiqueur est d’attirer l’attention sur ce point et de se prémunir contre une procédure pour défaut de conseil. »

A quel moment interviendront ces diagnostics location ? Entre le locataire sortant et le nouveau locataire entrant, dans un logement vide ? Dans un logement occupé encore par l’ancien locataire sur le départ qui a donné son préavis ? Cette simple question laisse d’ores et déjà entrevoir des difficultés dans l’organisation des plannings, avec des locataires sortants qui risquent de se montrer fort peu concernés par les diagnostics. La prise de rendez-vous peut vite se révéler un casse-tête. « On le voit déjà dans la vente, lorsque nous intervenons dans un logement occupé par des locataires : les gens ne se préoccupent pas de notre venue. Il faut s’attendre à beaucoup de rendez-vous annulés de la sorte », témoigne Vincent Wiart.

Autre difficulté, le diagnostiqueur risque de se trouver au beau milieu de différentes parties avec des intérêts très divergents : entre locataire entrant, locataire sortant, propriétaire, agent immobilier, gestionnaire de biens… Exemple concret ? Le diagnostiqueur intervenant dans un logement à la veille de l’entrée d’un nouveau locataire, et qui va relever un DGI en plein hiver. « Les diagnostics à la location représentent sans doute une bonne nouvelle pour le diagnostiqueur en termes d’activité. Mais ils devront nécessairement s’accompagner de pédagogie en direction des différentes parties pour prévenir au maximum des situations conflictuelles », prévient Richard Morin.

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