« En quoi le nouveau DPE est-il inédit ? » (Stanislas Jaubert)

Stanislas Jaubert est consultant, spécialiste en rénovation énergétique pour le compte du groupe AC Environnement.

Auparavant un diagnostic destiné à informer sur la performance énergétique du bien, voire à encourager le potentiel acquéreur à réaliser des travaux de rénovation énergétique, le DPE deviendra le 1^er juillet 2021 l’outil de référence dans la lutte contre les logements les plus énergivores et les plus polluants. Qu’est-ce qui va changer et quel sera l’impact sur le secteur de l’immobilier ?

Fruit des accords de Kyoto et de la retranscription dans les lois françaises des engagements européens, le DPE existe depuis 2007. Au-delà des défaillances très médiatisées qui ont jalonné son existence, le DPE demeure l’un des diagnostics les plus réalisés dans l’immobilier. Aujourd’hui, près de 10 millions de DPE ont été enregistrés auprès de l’Ademe en 7 ans. Ce diagnostic joue aujourd’hui un rôle informatif auprès des locataires et des acquéreurs, mais très bientôt, cela va changer en allant vers un durcissement très significatif du DPE.

Premier serrage de vis : à compter du 1^er juillet 2021 (et non comme c’était prévu initialement le 1^er janvier 2020, Covid oblige !), le DPE deviendra juridiquement opposable en application de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, visant à réformer en profondeur le droit immobilier. Concrètement, à partir de cette date, le locataire ou le nouvel acquéreur d’un bien pourra se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et les évaluations du DPE fourni lors de l’achat ou de la location d’un bien.

Autre tour de vis, le gel d’augmentation du loyer d’un logement qui serait une « passoire énergétique » étiquetée F ou G ; déjà initié dans les zones tendues avec le décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Principaux resserrages conséquents à venir, enfin, ceux instaurés par la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019, qui renforceront progressivement les contraintes auprès des propriétaires, des bailleurs ou des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ces exigences renforcées iront crescendo jusqu’en 2028, avec l’obligation de travaux consécutifs à l’achat d’un bien consommant plus de 331 kWh EP/m².an : un article contraignant de juri les acquéreurs ou propriétaires
à rénover les biens les plus énergivores. Une étape nécessaire, mais encore très éloignée de la généralisation voulue des Bâtiments Basse Consommation (BBC) à l’horizon 2050 (80kWh/m².an en rénovation) pour les bâtiment neufs comme pour les bâtiments anciens. Pour rappel, les logements neufs contribuent à un renouvellement moyen du parc immobilier de 1%/an…

Au départ incitatif mais peu écouté, le DPE devient un dispositif au centre d’obligations conséquentes !

Rendue nécessaire par le poids pris par ce diagnostic, la réforme du DPE permettra de le crédibiliser encore plus. Sa méthode de calcul sera désormais unique et transposable pour tous les types de bâtiments de logement, quel que soit leur âge ; plus question notamment de calcul à partir des factures d’énergie qui permettaient pour un même bien d’aboutir à deux classes énergétiques éloignées selon que ce bien était habité par une personne seule ou par une famille de 6 personnes.

La prise en compte des matériaux du bâti, de l’exposition de l’immeuble, des ponts thermiques, etc. font partie des éléments majeurs du DPE depuis sa principale évolution de 2013. Demain, la détermination des parois anciennes exigera des connaissances et une attention plus poussées du diagnostiqueur. L’ajout des consommations d’auxiliaires et d’éclairage, transparent quant à lui,
améliorera la compréhension et la qualité de l’information sur le bien, avec une prise en compte des mêmes usages que ceux de la réglementation thermique des constructions neuves ou existantes. Enfin, quelques simplifications vont concerner les masques solaires ainsi que les locaux non chauffés. Pouvant sembler anecdotique, une clarification bienvenue voit le jour quant aux vérandas. Ainsi une véranda chauffée sera désormais incluse dans la surface habitable prise en compte pour le calcul de l’étiquette énergie du DPE et les apports solaires d’une véranda, même
non chauffée, seront valorisés.

Permettant de recueillir des données plus précises sur le bien, notamment ancien, le nouveau DPE au propriétaire du bien de gagner en lisibilité, en clarté et en utilité. La présentation et l’organisation des informations les rendent plus transparentes : outre une fourchette tarifaire de la consommation rigoureuse, d’autres critères qualitatifs globaux font leur apparition tels que le
niveau d’isolation générale, la qualité de la ventilation et le confort d’été… Il y a d’ailleurs fort à parier que la prochaine canicule valorisera encore plus ce dernier critère. Ces éléments permettant une connaissance plus approfondie d’un bien doivent nourrir les échanges sur la consommation énergétique et le confort entre les acteurs de l’immobilier (propriétaires, bailleurs, locataires, acquéreurs, agents immobiliers, notaires…). Elles doivent ainsi encourager la prise en considération des enjeux énergétiques et climatiques dans la valorisation du bien.

Une dernière intention louable et souhaitable du point de vue de la transition énergétique. Mais dans bien des métropoles où pourtant les défis climatiques et environnementaux sont plus que jamais d’actualité, rien n’est moins sûr. La flambée continue des prix de l’immobilier et la rareté des biens disponibles rendent les négociations de prix impossibles ou seulement à la marge. Loin
d’apaiser le marché immobilier, la crise sanitaire actuelle pourrait au contraire renforcer le rôle de valeur-refuge qu’est la pierre. Toutefois, et dans l’hypothèse d’un exode urbain vers le péri-urbain, l’étiquette énergétique jouera un critère d’attraction prévalent sur un marché soumis à moins de pression.