Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers

On n’en finit pas de voir les dispositions de la loi Alur s’inscrire dans la vie quotidienne des ménages. Dès le 1^er juillet prochain, tous les baux d’habitation des logements situés dans des immeubles construits avant 1975 devront être assortis d’un diagnostic sur la conformité des installations de gaz et d’électricité. À compter du 1^er janvier 2018, tous les logements seront concernés quelle que soit leur date d’édification.

Les bailleurs comme les locataires pourraient croire qu’il s’agit simplement de deux diagnostics de plus, qui vont ajouter à la transparence… et enchérir au passage le coût d’une location. C’est bien plus que cela, rien moins que la requalification du parc locatif privé français. En effet, pour la première fois, le constat et la réparation vont être indissolublement liés. En cas d’anomalie lourde, engendrant un risque patent, codifiée au plan réglementaire, le diagnostiqueur devra interrompre l’alimentation et préconiser bien sûr l’intervention qui sied. Quand on sait qu’une récente enquête réalisée par Diagamter sur près de 70 000 biens pour le gaz et 115 000 pour l’électricité a révélé sur le premier sujet 80% d’anomalies et 90% sur le second, on voit bien les conséquences de l’arrivée de ces deux diagnostics. Certes, les défauts vont de l’imperfection dans l’installation au dysfonctionnement laissant craindre un péril grave et immédiat -moins de 5% de l’ensemble-, mais il n’en reste pas moins qu’on est dans la pathologie et même dans l’épidémie, et que le diagnostic sera de toute façon assorti de l’ordonnance, parfois à se procurer sans délai.

Le bénéfice majeur à espérer ressortit donc à l’amélioration de la qualité technique du parc des logements (6,5 millions d’unités) en location, dont les deux tiers sont autogérés et abritent probablement la plupart des anomalies des installations de gaz et d’électricité. Oui, avant même que l’obligation de diagnostic n’existe, un professionnel de la location et de la gestion engageait sa responsabilité pour le cas où un incident menaçant l’intégrité physique de l’occupant serait survenu. Pour autant, on sait que les administrateurs de biens sont souvent peu écoutés de leurs clients propriétaires au moment de faire procéder à des travaux, dont le coût réduira la rentabilité à court terme. De plus, dans les portefeuilles professionnels se cachent aussi des biens qui ne devraient pas y être. Et pour être complet, certains professionnels manquent à leur obligation de conseil envers les bailleurs lorsqu’il est question d’utiliser à bon escient un dépôt de garantie retenu auprès du locataire sortant ou au moment de constater une obsolescence technique inacceptable et d’en tirer les enseignements.

Rôle déterminant

Mais il est un bénéfice indirect de cette future obligation, le renforcement du rôle du diagnostiqueur, qui de femme ou homme du constat devient censeur de l’utilisation du logement. Ce changement de paradigme est historique. Il faut être honnête : les obligations de diagnostics qui se sont multipliées au fil des lois, depuis le mesurage Carrez il y a vingt ans, sont apparues comme des lourdeurs onéreuses. Le regard des agents immobiliers et des notaires, aujourd’hui encore, n’est amène ni sur ces documents ni sur leurs auteurs. Combien de fois, à la faveur d’une signature, entend-on la moquerie d’un transactionnaire ou d’un officier ministériel, qui raille ces informations que personne ne lit ? Désormais, quand un bien sera acquis à destination locative, quelque 120 000 par an, ou qu’il sera mis en location par la suite, le travail du diagnostiqueur sera déterminant et ses conclusions seront décisives sur l’activité de location. Le diagnostiqueur reprend la main, et c’est la dignité de tout un corps professionnel jusqu’alors mésestimé qui pourrait s’en trouver restaurée. Par crainte plutôt que par vertu ? 

Qu’importe au fond. Kant, dans le Projet de paix perpétuelle, explique qu’il a longtemps cru que la raison s’imposait par vertu, et qu’il s’était aperçu que c’était souvent par calcul. Et il avoue que cela ne change pas grand chose. Le nouveau pouvoir que donne aux diagnostiqueurs la loi Alur est ainsi de nature à leur ménager une place plus honorable dans le paysage immobilier, qu’on le veuille ou non. Une perspective heureuse, au profit d’une communauté professionnelle qui a su être exigeante envers elle-même.