Locatif, l’opportunité à saisir

juillet 28 10:38 2017 Imprimer cet article

Locatif, l'opportunité à saisir

580 diagnostics pour l’électricité, 250 pour le gaz. C’est le nombre de diagnostics supplémentaires promis à chaque diagnostiqueur avec l’arrivée des deux nouvelles obligations à la location, selon IDEAL Conseils, cabinet de conseil et marketing. En théorie du moins. Car en pratique, on imagine bien que tous ces diagnostics, quoique obligatoires, ne seront pas réalisés. Le marché n’en reste pas moins colossal et représente une belle opportunité pour les diagnostiqueurs. Les explications de Vincent Quenouillère du cabinet IDEAL Conseils. 

Entre l’électricité et le gaz, vous annoncez plus de 800 diagnostics supplémentaires, le diagnostiqueur peut-il réellement s’attendre à un tel volume d’affaire ? 

Vincent Quenouillère : « Il s’agit d’une estimation purement théorique qui suppose que tout bailleur respecte les nouvelles obligations. En pratique, on sait que beaucoup de propriétaires privés ne feront pas réaliser ces diagnostics par méconnaissance ou par négligence. Quelques années seront sans doute nécessaires avant que cette obligation réglementaire ne s’inscrive réellement dans les mœurs.

Le phénomène n’est pas nouveau, nous l’avons déjà observé avec le DPE locatif en vigueur depuis 2007. Les premières années, seulement 10% à 15% de ces diagnostics, pourtant obligatoires, étaient réalisés ; aujourd’hui, on considère qu’environ 70% des DPE à la location sont effectués. Et la part continue de croître. On peut donc s’attendre à une même montée en puissance des deux nouveaux diagnostics locatifs au cours des prochaines années. Naturellement, cette étude reste nationale et le gisement potentiel se révèle bien différent selon les régions. »

Par conséquent, ce marché peut se révéler bien en dessous des chiffres théoriques…

V.Q. : « Oui, mais il faut bien comprendre que même si une majorité de ces nouveaux diagnostics obligatoires ne sont pas réalisés, le marché reste cependant colossal. C’est bien le message que nous souhaitons faire passer au travers de cette infographie (voir ci-contre) et de notre étude réalisées en mars.

Il est très difficile de prédire le volume des diagnostics électricité et gaz obligatoires effectivement réalisés dès 2017-2018 : 10% ? 20% ? 30% ? Personne ne sait. Tout dépendra de la communication mise en place pour accompagner l’entrée en vigueur des deux diagnostics. On peut cependant s’attendre à une forte campagne de communication de la part des institutionnels ou des associations de consommateurs qui ont défendu ces diagnostics. Le diagnostiqueur a aussi un rôle à jouer en communiquant dès à présent auprès de ses donneurs d’ordre. »

Le locatif a souvent été boudé jusqu’à présent par le diagnostiqueur…

V.Q. : « À tort. Car lors de la crise immobilière de 2012, certains cabinets ont trouvé une bouffée d’oxygène dans la location qui se maintenait quand la transaction s’effondrait. Ces nouveaux diagnostics locatifs représentent une réelle opportunité pour le diagnostiqueur de se diversifier, sans pour autant acquérir de nouvelles compétences, puisque les diagnostics demeurent techniquement identiques à ceux pratiqués à la vente.

Le marché de la location permet cependant de ne pas dépendre uniquement de la transaction, marché cyclique par excellence. Il est donc dommage de passer à côté, car non seulement il apporte du développement aux entreprises, mais il garantit aussi une forme de pérennité en évitant une trop forte exposition à une nouvelle crise immobilière. »

Les diagnostiqueurs anticipent-ils suffisamment cette échéance du 1er juillet 2017 ?

V.Q. : « Les réseaux intégrés et les franchises travaillent naturellement sur ces sujets depuis plusieurs mois, avec une offre commerciale et une communication dédiée auprès de leurs donneurs d’ordre. En revanche, chez les diagnostiqueurs indépendants, les TPE du diagnostic, on ressent une forme d’attentisme et des freins, comme par exemple la contrainte logistique imposée par les diagnostics location, avec des rendez-vous qui ne seront pas toujours honorés, ou la crainte d’impayés. Le manque de trésorerie représente aussi un frein qui empêche aujourd’hui beaucoup de petites structures d’embaucher et de former les techniciens nécessaires pour anticiper et aborder correctement ce marché. »

L’une des raisons souvent avancée par les diagnostiqueurs est la faiblesse du panier moyen d’un DDT locatif…

V.Q. : « Ce ne sera plus vrai avec l’arrivée des diagnostics de la loi Alur. Avec le gaz, l’électricité, mais aussi l’amiante qu’on annonce pour le 1er janvier 2018 (selon le projet de décret dévoilé en février, ndlr), le panier moyen tend à se rapprocher de celui de la transaction. Il faut également considérer les premiers DPE à la location à la validité échue, qui seront à refaire dès l’été 2017. De plus, dans ce « pack » locatif, le diagnostiqueur peut ajouter des ventes additionnelles comme l’état des lieux ou le mesurage de la surface habitable, deux prestations davantage encadrées depuis la loi Alur, pour lesquelles le recours à un professionnel apparaît de plus en plus indispensable. »

Locatif et transaction, l’approche de ces deux marchés est-elle identique ?

V.Q. : « Le discours n’est pas tout à fait le même. Par exemple, à la location se pose la question de la décence du logement lorsque le diagnostic a relevé des anomalies sur l’installation gaz ou électricité. Sans doute également que dans les premiers temps, il faudra témoigner de davantage de pédagogie pour expliquer ces nouvelles obligations, auprès des prescripteurs. Les agences immobilières auront un devoir de conseil afin d’informer leurs clients bailleurs sur l’obligation de réaliser les diagnostics. Mais les deux marchés vente et location restent imbriqués. Dans le parc privé, un vendeur ou un acquéreur peut souvent être un bailleur, et les agences immobilières drainent beaucoup de locations. C’est un intérêt supplémentaire pour le diagnostiqueur d’être présent sur le locatif. Car au-delà des appels d’offres des bailleurs publics, il y aura aussi beaucoup à faire sur le parc privé, très diffus, où le diagnostiqueur bien implanté localement peut tirer bénéfice de sa proximité. »

Vincent Quenouillère : « Nous avons croisé les diverses statistiques du logement locatif en France, et le taux de mobilité résidentielle de l’Observatoire Clameur, en tenant compte du taux d’équipement de gaz en France et de la vétusté des installations. Pour déterminer le nombre de diagnostics supplémentaires par opérateur, nous avons cependant considéré les diagnostiqueurs certifiés dans cinq domaines ou plus, intervenant aujourd’hui sur la transaction/location. Nous avons ainsi écarté tous les diagnostiqueurs disposant par exemple des certifications amiante et plomb, spécialisés sur les marchés avant-démolition et avant-travaux. C’est une étude du marché national que nous pouvons cependant affiner au niveau régional selon les demandes. »

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