Mérule : un vice caché dont il n’est pas toujours possible de s’exonérer

La mérule peut bel et bien être assimilé à un vice caché. Mais la clause prévoyant l’exonération de tels vices dans les actes authentiques ne fonctionnera pas forcément si le vendeur est réputé professionnel de la construction. C’est ce que dit, en substance un arrêt du 8 avril dernier, rendu par la Cour de cassation.

Après avoir acheté une maison dans le Nord, en 2000, un couple a découvert la présence de mérule et assigné le couple vendeur en justice, lui demandant réparation. La Cour d’appel de Douai (Nord) avait tranché en leur faveur en 2009. Saisie par les vendeurs, la Cour de cassation vient de confirmer le jugement : profanes et sans connaissance de la construction, les acquéreurs ne pouvaient déceler la présence du champignon lignivore au sein de l’habitation. Seuls quelques indices comme la dégradation du parquet ou la déformation de boiseries, auraient pu inciter un professionnel à mener les investigations nécessaires. Pour la Cour de cassation, il y avait donc bel et bien vice caché.

A priori, le vendeur pourrait être cependant protégé par la clause excluant sa garantie pour les vices cachés. Mais la Cour de cassation va plus loin. « Une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l’a pas révélé à l’acquéreur. »

Or puisque, le vendeur, artisan maçon et professionnel de la construction, avait lui-même rénové ce bien, la présence de la mérule était donc décelable. L’expertise a ainsi démontré la contamination par le champignon de lambris démontés par l’ancien propriétaire.

La Cour de Cassation a donc confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Douai qui condamnait les vendeurs à payer la somme de 40 806 euros en indemnisation du préjudice ; somme incluant notamment le coût du traitement et le coût des travaux de rénovation.

La Cour de cassation a également suivi la Cour d’appel de Douai en écartant la responsabilité de l’agence immobilière : le devoir d’information de l’agence ne peut s’exercer qu’en fonction de ses connaissances. Or, un professionnel de la vente et de l’immobilier n’est pas un professionnel de la construction et rien ne lui permettait de soupçonner les désordres non apparents.

– Accéder à l’arrêt de Cour de Cassation